Оформление договоров долевого участия

Компания «Универсал-Онлайн» предлагает вам помощь в оформлении договора долевого участия в новостройке. Данный способ приобретения жилплощади на сегодняшний день является наиболее популярным: по некоторым данным, около 80% сделок приобретения первичной недвижимости проходит именно в рамках договора долевого участия (далее ДДУ). Преимуществами покупки жилья по ДДУ является финансовая выгода для покупателей (возможность приобретения недвижимости по цене ниже рыночной стоимости) и высокая степень защищенности со стороны законодательства.

Для юридически грамотного и быстрого оформления ДДУ наиболее целесообразным является обращение к специалистам в правовой сфере, которые консультируют клиентов по всей процедуре совершения сделки долевого участия, непосредственно участвуют в оформлении ДДУ и регистрации договора в государственных инстанциях. Под руководством опытных юристов процедура оформления договора долевого участия пройдет с минимальными рисками и без незапланированных временных задержек.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – договор, который заключается между застройщиком и будущим собственником (покупателем недвижимости). Суть договора состоит в том, что покупатель еще на этапе строительства передает застройщику деньги, как бы вкладываясь в возведение дома, а застройщик обязан использовать эти средства на строительство и передать покупателю квартиру после сдачи объекта в эксплуатацию.  По ДДУ возможно приобрести квартиру, комнату в квартире/доме или нежилое помещение.

Чем ДДУ отличается от других форм приобретения недвижимости?

• отличие от ДКП (договора купли-продажи), при ДДУ деньги передаются строительной компании до ввода объекта в эксплуатацию, а при ДКП покупатель приобретает помещение в уже полностью возведенном доме
• отличие от ПДКП (предварительного договора купли-продажи), ПДКП – это «предварительная сделка» на покупку недвижимости, которая заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. Такая сделка не предполагает официальную регистрацию договора (как при ДДУ) и переход права собственности (как при ДКП), а действует только до заключения основного договора.
• отличие от ЖСК (жилищно-строительный кооператив), в рамках ЖСК будущие собственники также передают деньги до сдачи дома, тем самым приобретая пай, однако общества пайщиков существуют на добровольных началах и слабо защищаются законодательством. Договоры ЖСК не регистрируются официально, что приводит к высокому проценту обманов пайщиков недобросовестными строительным компаниями.

Изменения в ДДУ после ФЗ №214 от 1 июня 2018 года

В 2018 году в процессе приобретения недвижимости по ДДУ произошли крупные изменения. Согласно новому ФЗ, дольщики будут переводить деньги не непосредственно строительной компании, а на эксроу-счет в банке, который финансирует строительство данного объекта. Средства будут заморожены до момента сдачи дома в эксплуатацию и выданы застройщику только после окончания строительства. Таким образом, для будущих собственников в процессе оформления ДДУ ничего кардинально не изменится, но степень их защищенности значительно повышается. В случае банкротства строительной компании, дольщики получат вложенные средства обратно.

На сегодняшний момент, работать по старым условиям ДДУ имеют право только те застройщики, которые получили разрешение на строительство до 1 июня 2018 г. или заключили первый договор до этой даты. Остальные строительные компании сегодня обязаны работать исключительно через эскроу-счетами.

Преимущества и недостатки оформления договора долевого участия

Преимуществами оформления ДДУ являются:

• возможность приобретения первичной недвижимости по сниженной цене (ниже, чем при ДКП)
• вне зависимости от изменения на рыке, установленная цена для дольщиков остается неизменной
• ограждение будущих собственников от любых несогласованных изменений при покупке недвижимости, которые ухудшат качество объекта или нанесут дольщикам моральный вред. Все изменения, которые застройщик хочет внести в план строительства, должны согласовываться с дольщиками через официальный сайт строительной компании. В случае внесения изменений без согласия дольщиков, собственники имеют право требовать неустойку или компенсацию, возврат плана строительства в прежнее состояние (правда, для этого им необходимо доказать реальное ухудшение качества объекта и причинения вреда).  
• регистрация ДДУ в Росреестре официально закрепляет квартиру за ее будущим собственником, так что недобросовестная строительная компания не сможет продать ее повторно
• в случае банкротства строительной компании или незавершения стройки по любым иным причинам средства дольщиков будут возвращены им банком, на чей эскроу-счет были положены деньги
• квартира, приобретенная по ДДУ, в течение 5 лет имеет гарантию на устранение строительных недоделок самого объекта (стены, кровлю и т.д.) и в течение 3 лет – гарантию на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и т.д.)

Недостатки оформления ДДУ заключаются в наличии определенного количества рисков и множества «лазеек» в договоре, которые важно знать и учитывать во избежание потери квартиры и финансовых вложений. Количество мошенников и недобросовестных застройщиков сегодня существенно растет, поскольку юридическая грамотность населения оставляет желать лучшего, а к профессионалам в правовой сфере обращается далеко не каждый будущий собственник недвижимости.

Риски при оформлении ДДУ

• в ДДУ могут быть прописаны неоднозначные условия (в том числе, пресловутым мелким шрифтом) условия, при которых застройщик имеет расширенные права, например, по повышению цены вследствие инфляции или внесению изменений в план строительства. Если такой договор был подписан – оспорить эти условия будет крайне сложно.
• ДДУ может содержать пункты, противоречащие российскому законодательству, – в таком случае, документ будет признан ничтожным или недействительным
• не исключены нарушения договора со стороны застройщика (например, внесение несогласованных изменений, срыв сроков или использование полученных денежных средств не по назначению). Судебные разбирательства в подобных случаях потребуют от дольщиков существенных вложений времени и сил, однако при наличии документальных подтверждений вины застройщика, ФЗ-214 защитит собственников и присудит им получение неустойки, компенсацию или возврат денег.
• банкротство застройщиков грозит дольщикам потерей недвижимости, однако с возвратом денежных средств

Специалисты компании «Универсал-Онлайн» всегда готовы оказать вам компетентную помощь в оформлении договора долевого участия и его регистрации по адекватной и разумной стоимости. Работаем профессионально и оперативно, не тратим впустую ваше время и деньги, при необходимости обращаемся к сторонним специалистам.

Содержание ДДУ в 2021 году

ДДУ оформляется в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре – в противном случае, он считается недействительным и незаключенным.  Если описывать содержание ДДУ лаконично и только по основным пунктам, то он обязан включать:

• подробное описание строящегося объекта (с планом помещения, информацией о его назначении, площади, количестве комнат, проектной декларации и т.д.)
• дату, к которой застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию и передать недвижимость собственникам
• стоимость приобретения недвижимости по данному ДДУ, порядок оплаты, реквизиты
• полное наименование сторон договора с паспортными данными
• гарантийный срок на недвижимость
• обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает кредитором (по новым правилам ДДУ)
• в случае покупки недвижимости с отделкой от застройщика, в ДДУ должны быть указаны вид отделки, перечень произведенных работ и использованных материалов

Информация в ДДУ обязана совпадать со сведениями в проектной декларации. В случае расхождении информации, ДДУ признается недействительным.

Порядок приобретения жилья на условиях ДДУ

1. Поиск квартиры и тщательная проверка застройщиков на легитимность, надежность и наличие необходимых для строительства ресурсов.
2. Подготовка пакета документов для оформления и регистрации ДДУ. Перечень требуемых бумаг зависит от статуса покупателя. В данный список кроме паспортов могут входить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку недвижимости, свидетельство о браке, согласие органов опеки и попечительства (если для покупки используется материнский капитал), копия трудовой книжки и справки 2-НДФЛ (в случае покупки жилья в ипотеку) и т.д.
3. Составление текста ДДУ. Единого шаблона этого документа не существует, он заключается с учетом индивидуальной ситуации и потребностей сторон. Как правило, текст ДДУ составляется юристами застройщика, однако правом внесения изменений обладает и покупатель недвижимости, и банк (если покупка происходит на условиях ипотеки). Желательно, чтобы со стороны покупателя проверкой ДДУ занимался компетентный юрист.
4. Подписание договора после его согласования и урегулирования спорных моментов при их наличии.
5. Регистрация ДДУ в Росреестре.  Для этого необходимо предоставление определенного  пакета документов как со стороны будущего собственника, так и со стороны застройщика, и оплата госпошлины со стороны дольщика. Проверка документов и регистрации занимает в государственных инстанциях несколько дней. После этого дольщик может забрать в Росреестре свою копию договора.
6. Оплата стоимости квартиры (строго после регистрации ДДУ!) – самостоятельно или с помощью ипотечных средств.
7. Ожидание завершения строительства.
8. Проверка состояния квартиры дольщиком, подписание акта приемки-передачи, прием ключей.
9. Оформление помещения в собственность.

Оформление ДДУ также имеет свои особенности в случаях:

• ипотечного кредитования
• переуступки дольщиком права собственности кому-либо
• оформления ДДУ на несовершеннолетнего
• наследования права требования по ДДУ и т.д.

Наши компетентные специалисты с удовольствием осуществлят профессиональную помощь в любом из этих случаях. Компания «Универсал-Онлайн» готова сопроводить вас на протяжении всего процесса оформления ДДУ и получения квартиры в собственность. Обращайтесь по контактному телефону или оставляйте быструю заявку на сайте.